Craig Warga | bloomberg | imágenes falsas
Las ventas de condominios en Manhattan cayeron un 29 % en el trimestre más reciente, lo que generó temores de que el mercado se congelara debido a que los compradores y vendedores se mantuvieron al margen debido a preocupaciones económicas y de tasas de interés.
Hubo 2.546 ventas en el trimestre, por debajo de las 3.560 del año pasado, según un informe de Douglas Elliman y Miller Samuel. La disminución fue la mayor desde el tercer trimestre de 2020, durante las profundidades de la pandemia.
Los precios también cayeron por primera vez desde principios de 2020, con una caída promedio del 5,5 %.
Las caídas tanto en las ventas como en los precios señalan el final de un gran regreso en el sector inmobiliario de Manhattan después de los peores días de la pandemia y generan preocupaciones sobre la continua debilidad en el nuevo año. Es probable que el aumento de las tasas de interés, la debilidad de la economía y la caída del mercado de valores, que tienen un gran impacto en los bienes raíces en Manhattan, afecten el mercado este año.
Los analistas dicen que su mayor preocupación es el largo enfrentamiento entre compradores y vendedores: los vendedores no están dispuestos a cotizar en medio de precios más bajos y los compradores pausan sus búsquedas hasta que los precios bajen aún más.
“Puedo ver que el mercado se mueve hacia los lados, con algunas caídas modestas en algunos sectores”, dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de Miller Samuel, la firma de investigación de mercado y valuación. “Podría debilitarse aún más si hay un contexto de recesión y pérdida de empleos”.
Incluso con precios y ventas más bajos, el inventario sigue siendo escaso ya que los vendedores suspenden las cotizaciones. Según el informe, había 6523 apartamentos en el mercado a fines del cuarto trimestre, solo un 5% más que hace un año, pero aún muy por debajo del promedio histórico de alrededor de 8000. Sin un aumento significativo en el inventario, los analistas dicen que los precios están poco probable que caiga Suficiente para atraer a muchos compradores que esperan la venta. El descuento promedio del precio de lista inicial al precio de venta fue de 6,5%, frente al 4,1% del tercer trimestre, según Serrant.
Las tasas de interés más altas también llevaron a más compradores de Manhattan a acuerdos en efectivo, lo que representó el 55% de todas las ventas en el cuarto trimestre, un máximo histórico, según Miller.
Al igual que con gran parte de la recuperación, el segmento premium y de lujo sigue siendo el más fuerte. Los precios de venta promedio de los apartamentos de lujo, definidos como el 10% superior del mercado, aumentaron un 4% en el cuarto trimestre, igualando la caída en el mercado más amplio de Manhattan. Los precios promedio de los apartamentos de lujo aumentaron un 21 % en comparación con 2019, el doble del aumento en el mercado en general.
perspectivas 2023
Una serie de acuerdos en proceso o firmados recientemente indica un primer trimestre lento. Solo se firmaron 2.312 contratos en el cuarto trimestre, un 43% menos que hace un año, según Brown Harris Stevens. El trimestre fue el peor para los nuevos contratos firmados en la última década, según un informe de Serhant.
“Los contratos firmados son un indicador de la demanda a tiempo y han registrado uno de los finales más lentos en cualquier año desde 2008”, según Brown Harris-Stevens.
Sin embargo, los corredores dicen que siguen siendo optimistas y muchos esperan una sorpresa alcista en 2023, ya que los precios se estabilizan y los compradores encuentran oportunidades en un mercado más débil. John Gomes, cofundador del equipo Eklund Gomes de Douglas Elliman, dijo que diciembre estaba “en llamas” con un frenesí de ofertas de fin de año.
“Realmente nos sorprendió”, dijo. “Las cosas realmente cambiaron en diciembre”.
Gómez dijo que un comprador pagó $20 millones por una casa de Greenwich Village que ni siquiera estaba en el mercado. Dijo que un inversionista de bienes raíces había hecho ofertas por cuatro apartamentos separados en nuevos desarrollos que “parecía que serían aceptados hoy”.
Ian Slater, de Compass, dijo que hubo una “desconexión” significativa en el mercado en agosto y septiembre, con una gran brecha entre compradores y vendedores y el mercado comenzando a debilitarse. “Ahora veo que los compradores aceptan las tasas de interés como la nueva normalidad y se sienten más cómodos comprando, o al menos que las tasas no están bajando”.
Gómez dijo que una de las razones de la explosión de actividad en diciembre fueron los compradores extranjeros, quienes comenzaron a regresar a la ciudad en diciembre. Con el leve debilitamiento del dólar y el levantamiento de las restricciones de viaje en todo el mundo, los corredores dicen que los compradores de Medio Oriente y China regresaron en diciembre.
Los corredores dicen que los compradores también usan efectivo para evitar tasas de interés más altas y aprovechar las tasas más bajas. Y los desarrolladores con nuevos edificios de apartamentos en el mercado bajan los precios para deshacerse de los apartamentos no vendidos.
“Los desarrolladores son realistas, se comprometen con el precio y bloquean los costos”, dijo. “Me siento optimista sobre el próximo año”.