El período de préstamo incobrable que pertenece a los bancos que intentan detectar una recesión

Si no hay suficiente jerga bancaria para cegarlo, es hora de aprender una nueva parte de ella: bienvenido a la era de la industria de “préstamo de swipe”.

Es un préstamo que no se declaró en bancarrota, ni tampoco se perdió el pago. Pero justo cuando Wall Street se sacude ante cualquier señal de riesgos de recesión, especialmente de los bancos, está ganando nueva moneda. Los préstamos criticados son aquellos que muestran signos iniciales de mayor riesgo, como un desarrollador que está haciendo pagos pero tiene problemas financieros, o un edificio de oficinas que recientemente perdió un inquilino importante y necesita ser reemplazado.

Y está aumentando, lo que ha desencadenado el tipo de campanas que han hecho caer las acciones bancarias casi un 20% desde principios de marzo, incluso cuando las ganancias del sector han mejorado más de lo esperado. Wall Street está observando las estadísticas de hipotecas comerciales casi tan de cerca como lo están en busca de señales de que los depositantes están huyendo de las tasas de interés más altas pagadas por los fondos del mercado monetario (Pregunta n. ° 1 en llamadas de ganancias recientes).

Se pregunta a más bancos sobre préstamos críticos, en parte porque otras métricas de calidad crediticia se ven muy bien, a pesar de las quiebras de Silicon Valley Bank y Signature Bank el mes pasado, según David George, analista bancario de Robert W. Baird & Co. quién supervisa estos préstamos. es una forma de obtener al menos una idea de la recesión inmobiliaria que muchos analistas esperan que empeore antes de mejorar, ya que una combinación de temores de recesión y el lento regreso de los trabajadores a las oficinas después de Covid genera expectativas de mayores tasas de vacantes.

“Es más subjetivo, pero hay reguladores en todos los bancos”, dijo. “Los préstamos criticados pueden reembolsarse o cumplirse, pero un préstamo puede asignarse a cuenta de su garantía”.

No todos los bancos revelan críticas sobre el crecimiento de los préstamos en sus informes de ganancias, y la definición de un activo criticado es más flexible que las calificaciones sobre si un préstamo no ha realizado los pagos o está “en mora”, lo que significa que no ha realizado los pagos o ha violado alguna otra condición. acuerdo de préstamo. Según David Fanger, vicepresidente senior de Moody’s Investor Service, la lista de activos críticos de fin de trimestre del banco está siendo desarrollada por el propio banco, bajo la supervisión de los auditores de los bancos.

La guía de la FDIC para dichos préstamos establece que deben identificarse si “vulnerabilidades bien identificadas amenazan con la liquidación ordenada de la deuda, [including] La falta de mercadeo del proyecto, flujo de efectivo insuficiente o… el fracaso del proyecto para cumplir con las expectativas económicas. Se caracteriza por una clara posibilidad de que la empresa incurra en alguna pérdida si no se corrigen las deficiencias.”

Las ganancias bancarias muestran un crecimiento modesto en “créditos críticos”

Hasta ahora, los informes del primer trimestre muestran poco crecimiento en los préstamos críticos, incluso cuando pasan a ser el centro de atención de los bancos regionales y los bancos comerciales nacionales, como banco americano Y pozos fargo.

En Bank of America, los préstamos críticos para proyectos de construcción de oficinas aumentaron a $3.7 mil millones de $19 mil millones en préstamos para oficinas. Pero los edificios de oficinas representan solo una cuarta parte de los préstamos inmobiliarios comerciales del banco, todos los cuales representan solo el 7% de los préstamos y arrendamientos totales del banco. Entonces, incluso esa cifra siniestra (el 20% de los préstamos para oficinas parece al menos inestable) llega a menos del 1% de todos los préstamos y arrendamientos bancarios. Bank of America ha reservado $ 900 millones para posibles pérdidas crediticias en todas las categorías, lo que es un indicador mucho más saludable de debilidad a corto plazo.

“Son demasiado conservadores”, dijo George. “Es casi imposible para nosotros ver la oficina [losses] Más del 4 o 5 por ciento de los préstamos de oficina. Ya tienen reservas para eso”.

Wells Fargo, el prestamista hipotecario comercial más grande del país, según American Banker, no reveló el nivel de sus préstamos de bajo rendimiento en su informe de ganancias. Una portavoz dijo en un correo electrónico que el número estará archivado en la Comisión de Bolsa y Valores trimestrales del banco. Wells Fargo dijo anteriormente que los niveles de préstamos críticos en bienes raíces comerciales disminuyeron durante 2022, pero aumentaron en el cuarto trimestre a $ 12,400 millones desde $ 155,800 millones en préstamos.

Entre las divulgaciones más detalladas se encuentran las de Huntington Bankshire, una empresa regional con sede en Columbus, Ohio, con activos de $169 mil millones. Sus préstamos críticos, que incluyen todos los préstamos comerciales, no solo inmobiliarios, aumentaron un 5 % a 3890 millones de dólares. Esto incluyó la actualización de $ 323 millones en préstamos a una calificación de riesgo más alta y un pago de $ 483 millones, compensado por $ 893 millones en préstamos recientemente colocados en la categoría “Crítico”. Los préstamos criticados son solo el 3,5% del total de préstamos de Huntington y 13 veces más que los préstamos comerciales totales que tienen 30 días de atraso.

De los más de $16 mil millones de Huntington en préstamos inmobiliarios comerciales, ninguno tiene más de 90 días de mora y solo el 0.25% de los saldos tienen una mora de 30 días o más. Pero la categoría de retraso de 30 días aumentó desde casi cero a fines de 2022. ¿Qué tan grande es ese problema? Si todos los préstamos con 30 días de atraso no se hubieran pagado y tuvieran que cancelarse, la ganancia trimestral de Huntington de $ 602 millones habría caído alrededor del 7%, o $ 41 millones. El total de todos los préstamos criticados se compara con los ingresos netos de 2022 de 2130 millones de dólares.

“Nuestra calidad crediticia sigue siendo de primer nivel”, dijo Stephen Steinauer, director ejecutivo de Huntington Analysts, en su reciente llamada de ganancias. “Huntington está construido para prosperar en tiempos como estos”.

La historia es similar entre los bancos regionales en general. PNC, el segundo banco regional más grande, dijo que los préstamos hipotecarios críticos ahora representan el 20% de los préstamos para oficinas, porque los edificios de múltiples inquilinos que presta están vacíos en un 25%, y el 60% de los préstamos se refinanciará o pagará para fines de 2024. Pero solo el 0,2% de los préstamos de Office ya están en mora. “A corto plazo, esta (la oficina de múltiples inquilinos) es nuestra principal área de interés”, dijo a los analistas el director financiero, Robert Riley. PNC tiene reservas para pérdidas crediticias del 9,4% del total de sus préstamos para oficinas de múltiples inquilinos.

Con sede en Cincinnati V Bancorp IIIAhora se critica el 8,2% de los préstamos de oficina, pero esto es alrededor del 0,1% de todos los préstamos bancarios. Con sede en Cleveland KeyCorp Dijo que sus préstamos críticos ascendieron a alrededor del 2,8% del total, frente al 2,5% de fines del año pasado, pero solo el 0,2% de los préstamos no se pagaron a tiempo.

“La calidad crediticia sigue siendo sólida”, dijo el director ejecutivo de Keycorp, Christopher Gorman, después de sus ganancias, y agregó que la compañía ha reducido el riesgo durante una década, incluida la cancelación de la mayoría de los préstamos de construcción a desarrolladores de edificios de oficinas. “Tenemos una exposición limitada a áreas de alto riesgo, como oficinas, residenciales y minoristas”, dijo a los analistas en la llamada de ganancias trimestrales.

Hay un estimado de $ 1.5 billones en la cartera de refinanciamiento de bienes raíces comerciales durante los próximos tres años, pero la investigación de Moody’s muestra que las carteras están bien diversificadas entre los tipos de bancos y, según un análisis reciente de CNBC Pro que utiliza datos de Deutsche Bank, la concentración de real Los riesgos de inversión inmobiliaria son Los más pequeños se encuentran en los bancos más grandes, donde los préstamos para oficinas representan menos del 5% del total de préstamos y menos del 2% en promedio.

Para los inversores, la clave es observar todas las métricas juntas para administrar su propio riesgo, dijo Fanger. Muchos, incluso la mayoría, de los préstamos criticados nunca se arruinarían, dijo, ya que podrían reestructurarse o refinanciarse, o la garantía del edificio de oficinas podría venderse para pagar algunos de los préstamos. Pero la métrica recién surgida, que dijo que existe desde hace años, es el lugar para buscar una versión de lo que podría suceder en el futuro.

“Hay un aspecto cualitativo en cualquier clasificación”, dijo Fanger. “Creemos que es una medida útil de la dirección potencial del riesgo”.