San Francisco se enfrenta a su tasa de vacantes de oficinas más alta desde 1993. La firma de bienes raíces comerciales CBRE dijo en un informe reciente que 27,1 millones de pies cuadrados de su total de 90 millones de pies cuadrados están actualmente vacantes.
“El problema comenzó con la pandemia”, dijo Colin Yasukuchi, director ejecutivo de CBRE en el Tech Insights Center. “Antes de la pandemia, la tasa de vacantes en nuestras oficinas en San Francisco era de alrededor del 4 %, lo que significa que el 4 % del espacio total, millones y millones de pies cuadrados de espacio que teníamos en la ciudad, estaba vacante hoy. es más como un 26%.”.
Con el trabajo remoto ganando popularidad, se espera que el problema empeore. San Francisco ha sido citada como la capital del trabajo desde el hogar de los Estados Unidos, ya que la Encuesta de la Comunidad Estadounidense encontró que el 46% de los empleados en San Francisco trabajaron desde el hogar en 2021, frente al 7% en 2019.
Para combatir el creciente número de oficinas vacantes, un legislador local está presionando para convertir edificios de oficinas vacíos en edificios de apartamentos. Abordar el problema de las oficinas vacías puede ayudar a la ciudad a tomar las medidas necesarias para abordar la crisis de la vivienda, dice Matt Haney, un asambleísta estatal demócrata.
“Lo que no podemos hacer es dejar estos edificios vacíos”, dijo Hani. “Sería malo para el centro de nuestra ciudad. Sería un completo desperdicio”. “Hay algunas cosas obvias que podemos ver, donde podemos satisfacer algunas de las otras necesidades que tenemos y realmente resolver otro problema que tenemos, que es nuestra crisis de vivienda”.
Bajo el componente de vivienda, California exige que San Francisco construya 82,000 nuevas unidades de vivienda, incluidas unidades asequibles destinadas a residentes de bajos ingresos, para 2031. Para cumplir con este objetivo, la ciudad necesita construir 10,000 unidades de vivienda cada año a partir del próximo año. . Sin embargo, el alcalde de San Francisco, London Breed, cree que es más fácil decirlo que hacerlo debido a la falta de apoyo de los legisladores locales.
“Requerirá hacer algunos cambios importantes a los que sé que nuestra legislatura no estará dispuesta”, dijo Breed. “Pero si no lo hacen, ¿qué sucede? Se eliminará el apoyo estatal para viviendas asequibles. Se eliminarán las exenciones fiscales y todas las cosas que tenemos para respaldar nuestra capacidad de construir viviendas principalmente en San Francisco”.
El informe más reciente de CBRE, publicado a principios de diciembre, indica que las vacantes de oficinas alcanzaron un máximo de casi 30 años en el tercer trimestre, con una tasa de vacantes del 25,5%. Y esas crecientes tasas de vacantes tienen un impacto significativo en la economía de la ciudad.
“Nos enfrentamos a un déficit presupuestario de más de $700 millones, principalmente debido a los desafíos con nuestro espacio de oficina vacío, y también estamos viendo cierres de negocios en el distrito financiero”, dijo Breed.
Los datos de CBRE revelaron que, en lo que va de 2022, ha habido 42 conversiones de oficinas en los EE. UU., pero solo el 17 % de ellas fueron en viviendas multifamiliares, mientras que el 46 % de ellas fueron conversiones de oficina a laboratorio.
“Los alquileres que se pueden obtener por un laboratorio de ciencias de la vida son mucho más altos que por un espacio de oficinas”, dijo Yasukuchi, “por lo que hace que esta conversión sea financieramente factible”. “Tenemos una gran demanda de condominios, pero no al precio que un desarrollador requeriría para poder hacerlo desde una perspectiva financiera”.
En las condiciones del mercado actual, muchos desarrolladores carecen de incentivos para construir viviendas, y las estrictas políticas de vivienda a menudo significan que los desarrolladores pasan por largos procesos que pueden convertir un proyecto rentable en uno que pierde dinero y tiempo.
Sin embargo, en muchos casos, los desarrolladores ya están en un punto en el que están invirtiendo en actualizaciones costosas. Las conversiones de oficinas generalmente se realizan en edificios antiguos de Clase C que necesitan reparaciones y remodelaciones importantes y, a menudo, en ubicaciones desfavorables. Si bien la conversión de una oficina a una residencial puede requerir demoler el edificio, en la mayoría de los casos sigue siendo mucho más económico que construir desde cero.
“Lo más importante desde el punto de vista de un desarrollador es lo que tiene más sentido financiero”, dijo Mark Babsin, presidente de Emerald Fund, un desarrollador de bienes raíces que completó una de las conversiones de oficinas a residenciales más grandes de la ciudad de 100 camionetas. bonita avenida
“Hay muchas cosas que se interponen en el camino de convertir una oficina en una residencial. La más importante es que los números no funcionan hoy porque los costos de construcción son muy altos. Hay cosas que el gobierno puede hacer para más fácil”, dijo Babsin.
El alcalde de San Francisco dijo que el problema es que la construcción de viviendas lleva mucho tiempo, sobre todo teniendo en cuenta todos los requisitos.
“Ya tenemos muchas leyes vigentes en términos de restricciones de altura, en términos de espacios abiertos, en términos de la cantidad de unidades, en términos de todo lo que tiene que hacer para construir”, dijo Breed. “Y además de eso, sometemos a las personas a un proceso loco que lleva mucho tiempo”.
Si bien la conversión de oficina a residencial se considera un paso en la dirección correcta para abordar la crisis de vivienda de San Francisco, aún está lejos de ser una solución. Breed dice que la ciudad necesita construir más viviendas de cualquier manera.
“Solo necesitamos todas las viviendas”, dijo. “Usted sabe que las viviendas asequibles suenan bien, pero cuando pasa por ese proceso de tratar de conseguir viviendas asequibles en esta ciudad, es difícil y es un verdadero desafío. Y el sistema que hemos tratado de arreglar bajo las leyes estatales y federales ha ha sido muy difícil trabajar bajo ellas”. En lo que a mí respecta, debemos ser lo más agresivos posible para construir más viviendas”.